小区业主代表大会议事规则、管理规约、业委会工作规则（范文）
01
小区业主代表大会议事规则
第一章 总则
1、为了维护业主的合法权益，规范业主会议的活动，根据《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》制定本议事规则。
第二章 业主代表的产生办法
2、本物业管理区域内业主人数较多，按选举单位产生业主代表参加业主代表大会会议。业主代表每届任期5年，可以连选连任。
（2）业主通过自荐或推荐的方式报名参选，由各自所在选举单位的全体业主投票选举产生，未投票的业主视为弃权，其中住宅区选举单位的弃权票计入该选举单位中得票数最高的参选人，商业区选举单位的弃权票平均计入得票前2位的参选人。参选人最终得票数超过所在选举单位业主数的1/2后，才具有业主代表身份。无法产生业主代表的选举单位在业主代表大会中的选举投票权均视为弃权，弃权票计入得票数多的一方。
第三章 业主代表大会中业主代表投票权的确定办法
3、业主代表大会会议召开之前，筹备组应将小区内业主代表的姓名、住址、通讯地址、联系电话、拥有的投票表决权的票数登记造册，并公示7日。同时要提前告知每一位业主代表在今后所有的业主代表大会会议中拥有的投票表决权的票数。业主代表收到通知后，对所持有的投票数持有异议，应在3日以内向筹备组申请复议一次，逾期申请或未申请复议，均视为其同意登记的其所拥有的投票数。
业主代表在业主代表大会会议上的投票数确定：
（1）住宅区按各单元业主代表所在单元全体业主不动产登记面积之和来计算业主代表所行使的票数。（2）商业区按全体商业区业主不动产登记面积之和所计算的票数平均分给各商业区业主代表。（3）车位面积不用于计算业主代表大会投票数。4、业主代表大会，遵循少数服从多数原则，弃权票将被计入得票数多的一方。
第四章 业主代表大会的召集
5、业主代表大会会议分为定期会议和临时会议。
业主代表大会应当每年召开至少一次定期会议，由业主委员会组织召开。特殊情况时间若有变化，业主委员会另行书面通知。有下列情形之一的，随时可以召开临时业主代表大会：
6、业主代表大会会议由业主委员会依法召集，由委员会主任主持。业主委员会主任因故不能履行职务时，由业主委员会主任指定的副主任或其他委员主持。主任和副主任均不能出席会议，主任也未指定会议主持人的，由出席会议的业主共同推举一名业主主持会议，会后应及时将会议内容告知未出席的委员，并且要书面记录该委员的具体意见。
7、业主委员会应当在业主代表大会会议召开3日前，由业主委员会的成员将会议通知及会议拟讨论的事项以通知在物业管理区域内提前3日公告。住宅小区的业主代表大会会议，业主委员会的秘书应当同时告知相关的居民委员会。
8、业主代表在收到业主委员会秘书书面的召开大会的通知后，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表出席会议时，须向业主代表大会提供业主书面的委托书。
9、本人未亲自到会，也未委托其所代表单元的其他业主出席会议的，视为其放弃了自己所代表单元的投票表决权，但该次业主代表大会形成的决议其必须服从。
第五章 业主大会的议事方式
10、业主代表大会决议分为普通决议和特别决议。
业主代表大会做出普通决议，应当经出席会议代表1/2以上投票表决权的业主代表通过。业主代表大会做出特别决议，应当经出席会议代表2/3以上投票表决权的业主代表通过。
11、下列事项由业主代表大会以特别决议通过：
（1）制定和修改业主管理规约及本业主大会议事规则；（2）修改业主委员会工作规则；（3）选聘、解聘物业服务企业；（4）决定专项维修资金的使用和续筹方案；（5）需要提前审批业主委员会制订的年度经费计划时；（6）法律、法规或者业主代表大会规定的其他重要事宜。12、 业主代表大会会议应当由业主委员会秘书作书面记录并存档。
第六章 业主委员会委员的组成和委员的
任期及业主委员会会议的方式
13、业主委员会系业主代表大会的执行机构。首次业主代表大会会议由业主代表大会筹备组组织召开，业主委员会的委员由首次业主代表大会选举产生。以后的业主代表大会由业主委员会组织召开。
14、业主委员会会议必须有过半数委员出席方可举行。会议作出的决议、决定，应当经过半数委员通过，并向全体业主、使用人公布后方可生效。
15、业主委员会的会议方式可以采用微信群、固定场所集体讨论、或互发电子邮件等方式召开，但业主委员会会议应当在当时或事后作书面记录，由参与或出席会议的委员签字后存档。业主委员会的决定应当由秘书以书面形式在物业管理区域内及时公告。
16、业主委员会经业主代表大会选举共有13名委员组成，每名委员的任期为5年，可以连选连任。
17、业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开头次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任4人，业主委员会的委员均享有同等的投票权。
第七章 业主代表大会及业主委员会的
办公经费
18、业主代表大会和业主委员会开展工作的经费不能向业主收取增加业主的负担。
19、业主代表大会及业主委员会的办公经费的来源及组成：
（1）小区顶楼和外墙的广告收入；（2）小区全体共用部位作为经营场所所得的经营收入；（3）业主代表大会或业主委员会依据《业主管理规约》及《业主委员会工作规则》等对违反公共利益的相关业主要求其支付的违约金；（4）业主委员会通过其他合法的方式。20、业主代表大会及业主委员会的办公经费由业主委员会设置专用账户管理，该经费的开支由业主委员会主任签字方可开支。
21、业主代表大会及业主委员会的经费开支包括：
（1）业主代表大会和业主委员会会议支出；（2）业主委员会人员及业主代表的津贴；（3）必要的日常办公费用；（4）维护业主共同利益所支出的费用；（5）聘请会计师、律师所支出的费用；（6）业主代表大会决定的其他须开支的费用。22、业主代表大会和业主委员会工作经费的使用情况业主委员会秘书应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主、业主代表的监督。并且该经费的使用情况，业主委员会必须在年终业主代表大会上向全体参加会议的代表汇报。
第八章 业主代表大会及业主委员会
的印章
23、业主代表大会和业主委员会的印章由业主委员会负责到有关部门各刻制一枚，并到相关的政府部门登记备案。
24、上述两枚印章均由业主委员会负责管理，业主委员会内部实行主任负责制。
25、上述两枚印章的使用必须是业主代表大会和业主委员会按业主代表大会章程的规定履行其应尽职责时方能使用。印章的使用每次必须有业主委员会主任的书面签字方能使用，使用人须在秘书处做书面登记，且盖章的文件必须在秘书处备案一份。
26、违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第九章 效力
27、本业主代表大会议事规则经三分之二业主代表成员投票通过即产生法律效力。
28、本业主代表大会议事规则不得与现行或将来国家法律、法规、部门规章及政府文件相抵触，否则，相抵触的相关条款无效。
29、业主代表大会议事规则是业主共同决定制定的用以规范业主代表大会组织与行为的法律文件. 业主、业主代表大会以及业主委员会均应遵守业主代表大会议事规则。议事规则的修改，由业主代表大会决定。
溶江小区业主委员会筹备组
2019年10月18日
02
小区业主管理规约
第一章 总 则
第一条 为加强本小区物业的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和社会秩序，保障物业的安全与合理使用，根据《物权法》、《物业管理条例》、《湖南省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等有关规定，制定本规约。
第二条 本规约由业主代表大会通过，对全体业主及物业使用人具有约束力，全体业主和物业使用人须自觉遵守。
第二章 物业基本情况
第三条 本物业小区内物业的基本情况
物业名称：湘西经济开发区溶江小区
座落位置：湘西州经济开发区吉凤街道牯牛坪社区
物业类型：住宅+商业
建筑面积：87.52万平方米
建筑物区域四至：东至 ，西至 ，南至 ，北至 。
第四条 根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权：
（一）住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间等；（二）住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、地面车位（不含车库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；（三）其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。第三章 物业的使用
第五条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第六条 业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁、公平、合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第七条 业主应按规划用途使用物业。因特殊情况需要改变物业规划用途的，业主应在征得相邻利害关系的业主及业主委员会同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业服务企业。
第八条 业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业或业主委员会。由业主自装的，业主需交纳2000元装修押金给物业服务企业或业主委员会；由业主聘请装修公司装修的，业主和装修公司需各交纳2000元给物业服务企业或业主委员会。装修押金在装修完工后，经物业服务企业或业主委员会派专业人员检查合格后退还。
业主应按有关法律法规的规定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。
第九条 业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
装饰装修施工时间为早8:00至12:00、下午2:00至6:00，其他时间不得施工。
第十一条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十二条 业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改。
第十三条 业主及物业使用人使用扶梯，应遵守本物业小区电梯、扶梯的使用管理规定。
第十四条 本物业小区内行驶和停放车辆，应遵守本物业小区的车辆行驶和停车规则；业主在本小区内不得占用业主共有的道路或者其他场地停放汽辆；车位是否收费及收费标准按行政职能部门审批备案标准执行。
第十五条 严禁在小区内占道摆摊经营。
第十六条 农贸市场及商业网点经营户要严格遵守城市管理的要求，不得跨界经营，不得占道经营。
第十七条 为维护业主的共同利益，经业主代表大会同意，可授予物业服务企业在物业服务活动中行使以下权利：
（一）根据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（二）以批评、规劝、公告、报告、法律诉讼等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为。第十八条 业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极履行交纳物业服务费用的义务。对拒不纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳，并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。
第十九条 本物业小区内禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋使用性质；（二）违法搭建建筑物和构筑物、私开门窗；（三）擅自改建、占用物业共有部分；（四）损坏或者擅自占用、移装共用设施；（五）未经业主代表大会同意，擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路；（六）践踏、占用绿地，损毁树木、园林；（七）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，存放、铺设超负荷物品；（八）排放有毒、有害物质；（九）乱抛垃圾，高空抛物；（十）占用消防通道，妨碍消防人员及车辆通行；（十一）聚众赌博、利用迷信活动危害社会；（十二）发出超过规定标准的环境噪声；（十三）法律、法规和管理规约禁止的其他违法行为。第二十条 封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施时，应当符合城市容貌标准或按物业服务企业指导位置安排，不得影响其他业主的居住安全和正常生活，不得影响小区的安全和外观风貌。
第二十一条 业主和物业使用人在本物业小区内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：
（一）不得在公共场所大小便，如有发生，及时清理；（二）进入公共场所要使用绳索牵好，以防伤及他人，动物伤害他人，应承担全部责任；（三）不得因喧叫妨碍他人休息；（四）应按当地相关规定做好防疫工作及办理相关证明登记手续。第四章 物业的维修养护
第二十二条 业主应当按照国家有关规定交纳维修资金。
专项维修资金属于全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共有部分、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。维修资金使用应当按国家有关规定执行。
第二十三条 业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或承租人，并自物业转让合同或租赁合同签订之日起十日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业，并结清物业费。业主转让物业时应提供缴纳维修资金的相关证明。
第二十四条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第二十五条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内恢复原状，相关业主应给予必要的配合，共用管道不得封闭，要预留检查口。
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。
第二十六条 因维修养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会或物业服务企业的同意，并在约定期限内恢复原状。
第二十七条 物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。
第五章 违约责任
第二十八条 业主违反本规约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第二十九条 业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。
第六章 附 则
第三十条 本规约所称物业的专有部分，是指由业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指业主建筑物区域内业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第三十一条 业主转让或出租物业时，应提前书面通知物业服务企业，并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。
溶江小区业主委员会筹备组
2019年10月18日
03
小区业主委员会工作规则
第一章 总则
第一条 小区概况
名称：溶江小区业主委员会（以下简称"本委员会"）。
地址：湘西州经济开发区吉凤街道牯牛坪社区
所属辖区：湘西州经济开发区
小区基本情况：溶江小区物业现有建筑总面积约87.52万平方米，现已建成并出售栋数38栋，总户数约5000户。
第二条 本委员会由溶江小区业主代表大会（以下统称业主代表大会）选举产生，向业主代表大会负责并报告工作。本委员会自物业管理行政主管部门登记备案之日起成立。每届任期5年。
第三条 本委员会接受物业管理行政主管部门的管理、监督、指导。
第四条 本委员会的宗旨：代表和维护全体业主、使用人的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、优美、安全、舒适、文明的工作和居住环境。
第二章 组织机构及职责
第五条 本委员会的组成主任1名、副主任4名，委员8名。（13人）
第六条 本委员会的权利
（一）根据业主代表大会的决定，与其选聘的物业服务企业签订、变更或解除物业管理委托合同；（二）审议物业服务企业年度工作计划和费用预算；（三）检查、监督物业服务企业的物业管理工作情况；（四）审议物业管理服务收费标准；（五）负责维修基金的筹集和使用管理；（六）监督公共建筑、公共设施设备和物业管理办公、经营用房的使用情况；（七）业主代表大会赋予的其他权利。第七条 本委员会的义务
（一）向业主代表大会报告工作；（二）执行业主代表大会通过的各项决议，接受业主的监督；（三）监督业主遵守业主公约，协助物业服务企业落实各项管理制度；（四）履行物业管理委托合同，保障物业管理区域内各项管理目标的实施；（五）协调物业服务企业与业主之间的矛盾及纠纷；（六）接受物业管理行政主管部门的监督、指导。第八条 本委员会作出的决定，不得与法律、法规、规章相抵触，不得违反业主代表大会的决定，不得损害国家利益和公共利益。
第三章 业主委员成员产生及职责
第九条 本委员会委员由业主代表大会从业主中选举产生，委员可连选连任。
第十条 委员名额分配，坚持按产权份额与代表性相结合的原则。
自然人业主当选委员，由业主本人担任；法人业主当选委员，由法人委派人员担任。
第十一条 委员应符合下列条件
（一）遵守国家法律和物业管理有关规定；（二）热心公益事业；（三）组织协调能力较强，在业主中有威信；（四）身体健康，有行为能力；（五）办事公道，品行端正，无劣迹。第十二条 委员的职责
（一）参加委员会召开的会议和组织的活动；（二）审议会议的议案和报告；（三）参与委员会的决策；（四）听取业主、使用人的意见和建议；（五）向委员会提出议案、建议和意见；（六）完成委员会交办的有关工作。第十三条 委员有下列情形之一的应停任
（一）已不是业主；（二）未经批准连续3次不出席委员会会议的；（三）辞职被接受的；（四）因患病丧失履行职责能力的；（五）因故意犯罪受到刑事处罚的；（六）其他原因不适宜担任委员的。第十四条 委员的停任和增补，由委员会提名，提交业主代表大会批准。委员会应书面说明停任和增补的理由，并提供有关材料。
第十五条 委员停任时，须在停任后1周内将管理和保存的属于本委员会的资料、财物等移交给本委员会。
第十六条 本委员会主任、副主任从委员中选举产生。
主任的职责：（一）负责召开委员会会议；（二）负责主持召开业主代表大会；（三）代表本委员会对外签约或签署文件；（四）管理印章；（五）经业主代表大会、委员会授权的其他职责。第十七条 本委员会执行秘书由主任提名，由委员会会议通过，负责处理委员会的日常事务。
第十八条 本委员会的主任、副主任、委员、执行秘书、业主代表、可按业主委员会讨论通过的补贴标准给予适当补贴。
第四章 会议
第十九条 委员会每个季度至少应例会一次。经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。会议召开3天前，由执行秘书电话通知每位委员。
第二十条 会议由主任负责召集和主持，主任因故缺席时，由副主任代行主任职责。会议通知及有关材料应提前7天送达每位委员。
第二十一条 会议必须有过半数委员出席方可举行。委员因故不能参加会议，作为缺席对待。会议作出的决议、决定，应当经过半数委员通过，并向全体业主、使用人公布后方可生效。
第二十二条 委员会讨论重大事项时，可以邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业服务企业和业主、使用人代表列席会议，并认真听取他们的意见。
第五章 经费与办公场所
第二十三条 业主代表大会和业主委员会开展工作的经费不能向业主收取增加业主的负担，业主代表大会及业主委员会的办公经费的来源及组成：
（1）小区顶楼和外墙的广告收入；（2）小区全体共用部位作为经营场所所得的经营收入；（3）业主代表大会或业主委员会依据《业主管理规约》及《业主代表大会议事规则》等对违反公共利益的相关业主要求其支付的违约金；（4）业主委员会通过其他合法的方式。第二十四条 本委员会的经费开支包括：业主代表大会、委员会的会议费；有关人员的津贴；必要的日常办公费用，等等。
经费收支账目可聘请或者委托专业机构或者人员进行管理，每季度向本委员会汇报，每年度向业主代表大会报告，以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主、业主代表的监督。
第二十五条 物业管理办公用房应严格按规定用途使用，不得以任何形式抵押、转让、变更或出租、借用给物业管理单位以外的任何单位和个人。物业管理经营用房，应严格按《物业管理委托合同》约定使用。
第六章 禁止行为
第二十六条 业主委员会委员不得有下列行为：
（一）收受物业服务企业或其他管理人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；（二）向为本物业管理区域提供物业服务的物业服务企业或其他管理人承揽、介绍相关业务或者推荐他人就业；（三）收受可能妨碍公正行使职务的其他利益。业主委员会委员有上述行为之一的，由业主代表大会决定终止其委员资格，并按规定向信用信息监管部门报告，依法对该委员作相应的信用记录。
第七章 信用建设
第二十七条 业主委员会应当按规定向物业所在地街道办事处（镇人民政府）、区房产管理部门如实提供业主委员会委员的相关物业管理活动的信用信息。对业主委员会委员违反法律、法规政策和本物业管理区域管理规约、业主代表大会议事规则、本规则的行为，业主可向物业所在地街道办事处（镇人民政府）、区房产管理部门、信用信息监管部门举报。
第八章 附则
第二十八条 业主代表大会和业主委员会的印章由业主委员会负责到有关部门各刻制一枚，并到相关的政府部门登记备案。
第二十九条 上述两枚印章均由业主委员会负责管理，业主委员会内部实行主任负责制。
第三十条 本规则或本规则的修订经业主代表大会通过后生效。本规则未尽事项，由业主代表大会补充。
第三十一条 业主代表大会通过的有关本规则的决定，是本规则的组成部分。
第三十二条 解散本委员会，须经业主代表大会讨论决定，并到物业管理行政主管部门注销登记备案。
第三十三条 制定和修订的本规则，须经业主代表大会讨论决定，报物业管理行政主管部门备案。
溶江小区业主委员会筹备组
2019年10月18日
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